法人化を考えている大家さん必見！不動産管理会社の「事業形態」について解説②【一括賃貸方式】
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こんにちは。大阪府の寝屋川市で不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。
今回は、前の記事の続きで、不動産管理会社の「一括賃貸（サブリース）方式」について解説していきたいと思います。
前回の記事はこちら
一括賃貸方式について
「一括賃貸方式」は、まず、不動産オーナーが設立した不動産管理会社が、オーナーが所有する不動産（賃貸マンションなど）を一括で借り上げます。
不動産管理会社が入居者から家賃を預かり、「預かった家賃から管理料相当額を除いた金額」を、オーナーへ支払う仕組みです。
管理料の設定について
一括賃貸方式は、マンション等の不動産をオーナーより、「一括で借り上げて管理する方式」です。
そのため、管理にかかる業務内容が多岐にわたり、「管理委託方式」と比較すると、不動産管理会社からオーナーへ支払う管理料の割合は大きくなります。
管理内容にもよりますが、実務的には、「不動産収入の１０％～１５％」の範囲内であれば、税務調査での否認リスクもほとんどないでしょう。
なお、サブリース方式の場合、通常「契約期間は１０年以上」の長期契約を結ぶことになるのですが、建物は年数が経過するにつれて老朽化や設備の旧型化などの問題が発生します。
上記の問題は、空室率に影響を与えますので、「一括賃料の金額」は、２～３年で改定が行われます。
最近問題となったシェアハウスの「かぼちゃの馬車」は、この「一括賃料の改定」が原因とされています。
空室率が５０％以上あった物件もあり、一括賃料の改定時期に大幅に賃料の減額がされたことによって、「借入金の返済が滞ったこと」が大きな問題へとつながっていきました。
個人側のメリット
サブリース方式による「オーナーのメリット」について見ていきましょう。
📝【オーナー側のメリット】
- 受け取る賃料が一定。安定したキャッシュフローを得ることができる。
- 空室率の影響を受けにくい。安定した不動産経営を行うことができる。
- 管理料の割合が大きい。所得税の節税効果が高い。
- 売上が一定であるため、経理の負担が少ない
サブリース方式は、なんといっても「賃料収入が安定」していることが最大のメリットです。
空室の影響を受けにくく、キャッシュフローが安定しいるため、事業計画を立てやすくなります。
法人側のメリット
法人側のメリットとしては、下記のようなものがあげられます。
📝【法人側のメリット】
- オーナーから不動産所得を分散できる。
- オーナーに借入金があっても、「返済額以上で法人に賃貸」するなどのリスクコントロールができる。
- オーナーや家族を被保険者として生命保険等に加入できる。
- 建物の所有権を移転させないため、不動産の取得にかかる経費がかからない。
- 赤字を９年繰り越せる（個人は３年）
サブリース方式による「不動産管理会社のメリット」は、上記のとおりですが、デメリットについても触れておきます。
サブリース方式では、法人からオーナーへの「賃料の支払いが一定」であるため、空室率が高くなると、法人の利ざやが少なくなるという経営リスクがあります。
「郊外にあるマンション」など、あらかじめ空室率が高くなることが予想されそうな物件については、サブリース方式は避けるほうがいいでしょう。
フリーレント（アローワンス）期間について
フリーレントとは、「Free（無料）」で「Rent（賃貸）」することをいいます。
建物を新築して、一括で借り上げた場合には、完成後に募集開始してから満室にするまでの間、３か月程度の猶予期間を設けます。
猶予期間中は、フリーレントで賃料が発生しません。
そのため、オーナーとしては、建築初年度はキャッシュフローが厳しくなります。
また、フリーレントではなく「アローワンス（値引き）」期間という契約があります。
この契約の場合は、完成後１か月から３か月間、「段階的に賃料を割り引く」、「３か月間は家賃の８０％をオーナーに支払う」などのケースがあります。
礼金等の取扱いについて
礼金や敷金・保証金について、不動産オーナーと不動産管理会社のどちらに帰属するのかという問題があります。
結論としては、契約で定めておけばどちらでも構いません。
実務的には、礼金や敷金等を不動産管理会社が預って管理していたほうが、「入居者が退去したときの修繕」や「クリーニング費用」に充当させることができるため、急な支出を抑えることが可能です。
また、経理処理の面からも効率的であるため、不動産管理会社に帰属させておいたほうが便利がいいでしょう。
費用負担を明確にする
「管理委託方式」の場合には、オーナーが不動産管理会社に管理を委託しているだけですので、発生する費用はすべて不動産オーナーが負担することになります。
一方、「サブリース方式」は、オーナーと不動産管理会社との賃貸借契約になりますので、両者の「費用負担の区分」が重要になってきます。
下記に一般的な費用負担の区分をあげておきます。
【オーナー負担】
- 建物本体の修繕
- 浄化槽や受水槽の修繕
- エレベーターの修繕
- 門扉や塀などの修繕
【法人側負担】
- 退去時のクロスや畳の張替え費用
- 室内のクリーニング代
- 共用部分の電球や水道光熱費
- 入居者が支払うべき費用については、預かっている敷金等と相殺
まとめ
サブリース方式は管理委託方式よりも管理料を高く設定できるため、「所得分散による節税効果」は大きくなります。
しかし、空室率が高くなると法人側で採算が合わず、赤字になってしまっては本末転倒です。
サブリース方式は物件の場所や賃貸需要を適確に見極めることが必要になります。
また、税務署からつっ込まれても大丈夫なように、「費用負担の区分」や「賃料の改定事項」など、契約書をしっかり作りこんでおきましょう。
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