修繕費をあえて資産計上することによるメリット。【不動産賃貸業における融資対策】

こんにちは。大阪府の寝屋川市・枚方市を中心に不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。

不動産賃貸業において事業を拡大していくためには、「必要なときに融資を引ける」ということが重要になります。

銀行から融資をうけて物件を購入等している不動産投資家であれば、確定申告書の控えを銀行から求められます。

「なぜ毎年銀行に確定申告書を提出しなければならないのか。」

銀行は確定申告書から「債務者の返済能力」や「信用の格付け」をおこない、融資の審査などの基準としているのです。

今回は、ちょっとした経理のテクニックにより「銀行の評価を高める方法」をお伝えしたいと思います。

その方法とは、ズバリ「修繕費を資本的支出として計上する」こと。

これだけです。

以下、「銀行評価の仕組み」とあわせてみていきましょう。

銀行評価の仕組み

銀行が融資の審査をするときには、

という計算方法を、「融資の上限金額の一つの基準」として定めています。

これは、「減価償却費」という科目の性質上、「キャッシュを伴わない費用」であるためです。

例えば、600万円の新車の車をキャッシュで購入した場合（車両の耐用年数は「６年」、償却方法は「定額法」とする）

車両の購入によりキャッシュの流出がありますが、同額が「資産」になるため、銀行評価に影響はありません。

上記のとおり、減価償却費として車両の購入代600万円が6年間にわたって経費に計上されていますが、その計上時にキャッシュの流出をともなっていません。

上記の基準は「融資の貸出限度額」だけでなく、「信用の格付け」にも影響を与えることになりますので、無視できない重要な指標と考えられます。

減価償却費の過少計上はやめよう

法人であれば、減価償却費は「任意計上」です。

銀行評価をよくしようと減価償却費を償却限度額よりも過少に計上するヒトがいますが、過少計上は絶対にやめましょう。

銀行には、減価償却費の明細である「別表16」も確定申告書とあわせて提出することになりますので、「減価償却の過少計上」はすぐにわかります。

「減価償却の過少計上」があれば銀行は、適正な金額に直して「企業評価」を行っています。

また、過少計上していると銀行員のイメージもよくありませんので、減価償却費は適正に計上するように徹底しましょう。

「節税」をとるか「銀行評価」をとるか

「節税」か「銀行評価」か。

両者はトレードオフの関係にあり、不動産投資家を含む経営者にとって難しい判断になります。

不動産賃貸業はその事業モデルから利益が残りやすいため、経費として落とせるものはすべて一括で計上したくなるもの。

ですが、長期的にみれば修繕費を資産として計上しても、トータルで落とせる経費の金額に変わりはありません。

「新たな物件の購入」や「運転資金などの融資」を考えている場合には、修繕費をあえて資本的支出として資産計上することも検討してみましょう。

修繕代を経費にするか資産計上するかの判断については下記の記事をご参考ください。

少額減価償却資産の科目にも注意しましょう

固定資産や修繕費の金額が10万円未満である場合や、中小企業であれば30万円未満の減価償却資産を購入した場合に、一括で経費にできる特例がありますが、このときの「勘定科目」にも注意が必要です。

安易に「消耗品費」や「修繕費」などの科目を使用することは避けましょう。

税金を計算するうえでは、どの勘定科目を使用しても影響はありませんが、「銀行の評価」を考えたときには影響を与えます。

細かいところではありますが、普段から正確な処理を心掛け、少しでも銀行との交渉を有利に進めることができるよう経理を改善していくべきです。

少額減価償却資産について詳細はこちらの記事をご参考ください

【不動産賃貸業における経費】～個人編～「減価償却費」について

まとめ

修繕費を資産計上することにより、「銀行評価を向上」させることができます。

しかし、「節税」か「銀行評価」のどちらを取るかは、「あちらを立てれば、こちらが立たぬ」であるため長期的な視点かつ慎重に考える必要があります。

また、「勘定科目」の点からいうと、その支払いが「少額減価償却資産」に該当するときには「消耗品費」ではなく「減価償却費」で計上するなどの工夫も必要になります。