不動産所得の税務調査で指摘されやすいポイントについて解説

こんにちは。大阪府の寝屋川市・枚方市を中心に不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。

不動産所得の申告は、その申告内容に比較的間違いが生じやすい業種になります。

そのため、大規模な不動産オーナーだけでなく、小規模の不動産オーナーについても税務調査のターゲットになるケースが。。

「規模が大きくないから自分は大丈夫だろう」と安心せず、税務調査で狙われやすいポイントを理解したうえで、普段の経理をしっかり行っていきたいものです。

今回は、不動産所得が「税務調査で狙われやすいポイント」を解説していきますが、下記の点について問題になるケースが多いです。

以下で、詳しく見ていきましょう。

収入は正しく計上されているか

不動産所得における一番大きな収入としては、「入居者から支払われる賃料」があります。

サブリース契約や入金の管理を管理会社へ委託していれば、「計上もれ」になることはあまりないですが、自主管理している大家さんであれば、「賃料の計上もれ」が発生しやすくなります。

礼金の計上もれ

新たに入居が決まったときには、「礼金」が支払われるケースがほとんど。

礼金は入居者に返還を要しないお金になりますので、収入に計上しなければなりません。

関西では、「敷引き」ともいわれます。

共益費の計上もれ

共益費とは、共用部分の水道代や電気代などの「光熱費」をいいます。

入居者から預かる共益費についても収入に計上しなければなりません。

また、マンションなどの集合住宅においては、「各部屋の水道代」を入居者から預かり、オーナーがまとめて支払うケースがあります。

「給水方式」などにもよりますが、この入居者から預かった水道代についても、いったん収入として計上しなければなりません。

「預り金」などの科目で処理している大家さんが多いので注意が必要です。

敷金の償却部分の計上もれ

新たに入居が決まったときに、「敷金（保証金）」を支払う場合がありますが、敷金は基本的に入居者が「退去時に返還するもの」になるので、収入には計上しません。

敷金を収入に計上しなければならないのは、賃貸借契約書の契約に、「敷金のうち〇〇円については不動産等の貸付期間の経過に関係なく返還を要しない」などの規定がある場合です。

返還を要しないのであれば、それは収入になるので、契約日において収入として計上しなければなりません。

また、契約によっては、「貸付期間２年を経過した場合には、敷金のうち〇〇円については返還を要しない」という規定がされている場合もあります。

この場合には、

という処理をします。

非常に忘れることが多い事項なので、注意が必要です。

賃料の計上時期は適正になされているか

所得税法上、「不動産所得の賃料の収入計上時期」については、「法人や他の事業の収入の計上時期」と扱いが異なります。

とても間違いが多い事項になるので、しっかり確認しておきましょう。

多くの「賃貸借契約書」では、「翌月分当月徴収」となっており、１月分前払いの契約になっています。

つまり、「×２年１月分の家賃を×１年１２月に受け取る」ことになります。

上記の場合、「契約上の支払日」は１2月となり、「×２年１月分の家賃」を「×１年度」の確定申告で収入として計上しなければなりません。

例外的に、「貸付期間」に応じて収入に計上することもできますが、詳細については後日改めて記事にしたいと思います。

経費の中身が適正かどうか

経費の中身で必ずみられるのは、「自宅部分」を経費として計上していないかどうか。いわゆる「家事費」といわれるものです。

以下のような項目は、自宅部分と事業用部分が混在しやすいです。

また、「プライベート」で使用した費用を経費に計上しているケースも目立ちます。

「交際費」や「旅費交通費」、「車両費」などはプライベートでの使用分が計上されやすい項目になります。

土地に係る借入金の負債利子は赤字の場合は注意

所有物件の敷地である「土地にかかる借入金利子」は経費として計上することができますが、不動産所得が「赤字」の場合には注意が必要です。

不動産所得が赤字の場合には、「赤字部分から土地にかかる借入金利子を控除した金額」しか損益通算の対象になりません。

例えば、給与所得100万、不動産所得△100万（内土地に係る借入金利子50万）であれば、その方の所得は「給与所得100万ー不動産所得（100万ー50万）＝50万」になります。

土地にかかる借入金の負債利子を計算せず申告している大家さんはとても多いです。

同族法人への管理料

不動産オーナー自身や家族が出資をして設立した「不動産管理会社（同族法人）」に対して「管理料」を支払っているケースは税務調査で必ずポイントとなる項目になります。

最低でも、「管理委託契約書」は作成しておいてください。

税務署は「形式的な証拠」を最も重要視しているので、契約書がない場合は話になりません。

契約書の内容も重要になります。

「管理内容」は、できるだけ具体的に記載し、「作業ごとの単価」なども織り込んでおくと、なお税務署の印象がいいです。

また、「管理料の割合」も大事なポイントですので、管理実態に照らし合わせて適正な割合を設定しておきましょう。

☟不動産管理会社については、下記の記事もご参考ください

法人化を検討している大家さん必見！不動産管理会社のメリット・デメリットのまとめ

専従者給与の金額は適正か

不動産オーナーが家族へ支払う給与を「専従者給与」といいますが、不動産賃貸業においては、給与の適正額について厳しくみられます。

相場は８万～10万くらいで、これ以上は税務署もなかなか認めてくれないのが現状です。

☟専従者給与については、下記の記事もご参考ください。

不動産賃貸業において『青色専従者給与』を支給する場合の注意点について解説

まとめ

不動産所得の税務調査では、「収入の計上もれ」、「経費の内容」、「同族法人への管理料」などの項目について問題となるケースが多く見受けられます。

また、「専従者給与」の支払いについても税務署の目は厳しいので、今回の記事を参考にしていただき、安心して税務調査にのぞめる体制を整えていただければとおもいます。