2つ以上の構造（混構造）がある場合の耐用年数（木造建物にRC造の車庫が附属する場合など）

こんにちは。大阪府の寝屋川市・枚方市を中心に不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax )です。

建物の謄本をみると、建物の「構造」が記載されています。

「構造」には、木造や鉄骨（S造）、鉄筋コンクリート（RC造）などだけでなく、まれに木造の建物にRC造の車庫（ガレージ）が付属しているケースなども。

このように、1つの建物に異なる種類の構造が組み合わされたものを「混構造」といいます。

では、「混構造」の建物の法定耐用年数はどのように考えたらいいのでしょうか。

混構造のパターン

よくある混構造の建物としては、下記のようなものが考えられます。

不動産投資で一番多いのは、「木造住宅にRC造のガレージが附属するケース」や「高層階のみ木造のビル」。

RC造のガレージ付き住宅は傾斜地に建つ住宅などでよく見られますね。

また、「低層階はS造・高層階が木造で構成されたビル」は、建物全体の重量を軽量化でき、建築コストを抑えられるメリットがあります。

混構造の耐用年数の判定方法

混構造の場合、下記の要件をすべて満たせば、「主要な構造による耐用年数」を採用することになります。

「構造の判定方法」については、国税庁からアナウンスされていますので、確認しておきましょう。

『耐用年数の適用等に関する取扱通達１－２－１』 建物を構造により区分する場合において、どの構造に属するかは、その主要柱、耐力壁又ははり等その建物の主要部分により判定する。

ガレージ付き木造住宅の場合

ガレージ付き住宅

傾斜地でよく見られるガレージ付き住宅では、擁壁部分を利用してガレージを施工。その上に木造建物を建築します。

ガレージ部分はRC造、建物は木造、と構造別に区分することができますね。

つぎに、社会通念上別の建物と判断された場合、建物とガレージ部分で耐用年数を分けなければなりません。

ですが、このケースでは、ガレージと建物が社会通念上別の建物とまではいえないかと思います。

ガレージ部分は、建物の基礎としての役割が強く、建物の補助的な側面がメインといえます。

そのため、今回のようなガレージ付き木造住宅であれば、一律に木造建物の耐用年数である「22年」が適用されると考えられます。

低階層はRC造、高階層は木造のビルの場合

RC造と木造の混構造ビル

1階から8階までがRC造の事務所用で、9階から11階までが木造の住居用のビルのケースではどうでしょうか。

階数によって、構造はRC造と木造に明確に分離可能。

また、RC造と木造部分では「事務所用」と「住居用」で分かれており、社会通念上別の建物といえるでしょう。

このケースでは、1階から8階は「50年」、9階から11階は「22年」の耐用年数が適用されます。

内部造作を施した場合

RC造の自社ビルのうちワンフロアを和風様式に変更するために、木造の「内部造作」を施した場合などはどうでしょうか。

「内部造作」とは、新たに壁を作り部屋数を増やしたり（または減らしたり）、クロスの貼替え、ドアなどの建具の取替などの内装リフォームのこと。

「内部造作」は、建物の構造（主要柱や耐力壁）には影響をあたえません。

そのため内部造作を行うことによる耐用年数は、建物と同様の耐用年数を使用することになります。

例外として。

電気工事や水道設備などの附属設備に該当するものは、建物とは異なる建物附属設備の耐用年数を採用します。

参考裁判例（平成11年8月27日裁決）

本裁決は、納税者が建設した社宅用建物の耐用年数について争われた事案。

私自身、この裁決の結果は妥当なものであると考えます。（実務的にも非常に参考になります）

本件建物は、柱や梁がない壁式構造であることから、主要な構造体は、耐力壁のみということになります。

床材や内壁の一部、階段等に木造を利用しているとしても、それは内部造作に過ぎません。

そして、その耐力壁がRC造であるならば、その建物の構造はRC造になるでしょ。ということですね。

また、本件は納税者が自社において独自に耐用年数を見積もっている点も、耐用年数を短縮するための客観的な証明資料としては効力が弱いのではないかと。

鑑定士などに耐用年数を算定してもらうくらいのことは必要でしょう。

まとめ

2つ以上の構造がある建物の場合、耐用年数の判定には注意が必要です。

構造別に異なる耐用年数を使用するためには、

• 構造別に区分可能
• 社会通念上別の建物

の2つの要件を満たす必要があります。

混構造のパターンは、十人十色ですので、ケースバイケースで十分に検討する必要があります。