どのくらいの規模で法人化を検討すべき？不動産管理会社を設立するタイミングを解説します！
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こんにちは。大阪府の寝屋川市で不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。
不動産オーナーの中で、「毎年の所得税が高額」で悩んでいる方や「将来の相続税」を心配している人は多いのではないでしょうか。
今回は、最も節税効果の高い「不動産所有方式」による法人化の目安について、解説していきたいと思います。
☟「不動産所有方式」について詳しくはこちら
法人化を考えている大家さん必見！不動産管理会社の「事業形態」について解説③【不動産保有方式】
不動産オーナーの年齢・健康状態は重要！
「相続税の節税」を目的として不動産管理会社の設立を検討しているオーナーのうち、「相続発生までの期間」があまりないと見込まれる場合、法人を設立するメリットは半減します。
「年間1000万円の不動産所得」が発生する物件をオーナーが保有し続けたと仮定します。上記の通り、相続財産が毎年増加していき、10年後には1億円もの相続財産が増加している結果となります。
不動産の所有による「相続財産の増加を抑える対策」としては、「建物を不動産管理会社へ移転してしまう方法」が有効です。
下の図のように、不動産所得を分散することによって、相続財産の増加を抑えることができます。
「相続税の節税」をするためには、毎年発生する不動産所得を法人やオーナー親族に移転し、相続財産の増加を抑えることが重要です。
そのため、オーナーが高齢であったり、健康状態があまりよくない状態ですと、法人化から相続発生までの期間が短くなる可能性が高く、相続税の節税効果が十分に得られず、法人化のメリットが薄れてしまいます。
相続税対策は、将来の相続税の納税額をあらかじめシミュレーションしておき、手遅れになる前に、オーナーが元気なうちから、なるべく早く行っていくようにしましょう。
法人化を検討するときの不動産所得の目安
一般的に、「不動産管理会社を設立するための目安」としては、不動産所得が500万円以上といわれています。
しかし、家族構成などにより節税効果はだいぶ変わってきますので、実際に数字を使ってシミュレーションしてみます。
なお、個人の場合には、「複式簿記」で記帳を行っていれば、「青色申告の特典」として「65万円控除」が使えるのですが、法人では、このような特典はありませんので、個人の不動産所得からのみ65万円を控除して計算しています。
不動産所得が300万円の場合
（１）家族構成がオーナーと配偶者のみの場合
【対策前】
〔算式〕
①所得税
（3,000,000円－650,000円）× 10％－ 97,500＝137,500円
②住民税
（3,000,000円－650,000円）× 10% ＝ 235,000円
③合計
① ＋ ② ＝ 372,500円
【対策後】配偶者に役員報酬300万円を支給
〔算式〕
①配偶者の給与所得にかかる所得税
（3,000,000円 － 1,080,000円）× 5％ ＝ 96,000円
②配偶者の給与所得にかかる住民税
（3,000,000円 － 1,080,000円）× 10％ ＝ 192,000円
③法人税
70,000円
※利益はゼロであるため、地方税の均等割のみ負担
④合計
① ＋ ② ＋ ③ ＝ 358,000円
（２）家族構成がオーナー、配偶者、子供１人の場合
【対策前】
372,500円 ※（１）と同じ
【対策後】配偶者と子供に150万円ずつ役員報酬を支給
〔算式〕
①給与所得にかかる所得税
（1,500,000円 － 650,000円）× 5％ ＝ 42,500円
42,500円 × ２人 ＝ 85,000円
②給与所得にかかる住民税
（1,500,000円 － 650,000円）× 10％ ＝ 85,000円
85,000円 × ２人 ＝ 170,000円
③法人税
70,000円
④合計
① ＋ ② ＋ ③ ＝ 325,000円
不動産所得が500万円の場合
（１）家族構成がオーナーと配偶者のみの場合
【対策前】
〔算式〕
①所得税
（5,000,000円－650,000円）× 20％－ 427,500＝442,500円
②住民税
（5,000,000円－650,000円）× 10% ＝ 435,000円
③合計
① ＋ ② ＝ 877,500円
【対策後】配偶者に役員報酬500万円を支給
〔算式〕
①配偶者の給与所得にかかる所得税
（5,000,000円 － 1,540,000円）× 20％ ＝ 264,500円
②配偶者の給与所得にかかる住民税
（5,000,000円 － 1,540,000円）× 10％ ＝ 346,000円
③法人税
70,000円
※利益はゼロであるため、地方税の均等割のみ負担
④合計
① ＋ ② ＋ ③ ＝ 680,500円
（２）家族構成がオーナー、配偶者、子供１人の場合
【対策前】
877,500円 ※（１）と同じ
【対策後】配偶者と子供に250万円ずつ役員報酬を支給
〔算式〕
①給与所得にかかる所得税
（2,500,000円 － 930,000円）× 5％ ＝ 78,500円
78,500円 × ２人 ＝ 157,000円
②給与所得にかかる住民税
（2,500,000円 － 930,000円）× 10％ ＝ 157,000円
157,000円 × ２人 ＝ 314,000円
③法人税
70,000円
④合計
① ＋ ② ＋ ③ ＝ 541,000円
不動産所得が1,000万円の場合
（１）家族構成がオーナーと配偶者のみの場合
【対策前】
〔算式〕
①所得税
（10,000,000円－650,000円）× 33％－ 1,536,000 ＝1,549,500円
②住民税
（10,000,000円－650,000円）× 10% ＝ 935,000円
③合計
① ＋ ② ＝ 2,484,500円
【対策後】配偶者に役員報酬1000万円を支給
〔算式〕
①配偶者の給与所得にかかる所得税
（10,000,000円 － 2,200,000円）× 23％ － 636,000 ＝ 1,158,000円
②配偶者の給与所得にかかる住民税
（10,000,000円 － 2,200,000円）× 10％ ＝ 780,000円
③法人税
70,000円
※利益はゼロであるため、地方税の均等割のみ負担
④合計
① ＋ ② ＋ ③ ＝ 2,008,000円
（２）家族構成がオーナー、配偶者、子供１人の場合
【対策前】
2,484,500円 ※（１）と同じ
【対策後】配偶者と子供に500万円ずつ役員報酬を支給
〔算式〕
①給与所得にかかる所得税
（5,000,000円 － 1,540,000円）× 20％ － 427,500 ＝ 264,500円
264,500円 × ２人 ＝ 529,000円
②給与所得にかかる住民税
（5,000,000円 － 1,540,000円）× 10％ ＝ 346,000円
346,000円 × ２人 ＝ 692,000円
③法人税
70,000円
④合計
① ＋ ② ＋ ③ ＝ 1,291,000円
不動産所得「500万円以上」から法人化は検討すべき
納税額のシミュレーションでは、「不動産所得が300万円」でも少額ながら節税効果はありました。
しかし、法人を設立するにはそれなりの費用がかかり、法人で不動産を取得するにも費用がかかってきます。法人化のためにかかったコストを回収するのは難しいでしょう。
では、どれくらいから法人化を検討すべきか？
結論は、「不動産所得が500万円以上」あるオーナーであれば、法人化を検討すべきでしょう。
あくまでも、「家族構成」や「法人化のメリット・デメリット」も考慮した上でですが。
一概に言えないのは、「役員報酬を支払うことができる」オーナー家族や親族の人数によって、「累進課税による所得税率」や「給与所得控除を利用できる人数」に違いがあるためです。
法人化を検討するときは、法人と個人トータルの税金や不動産の移転にかかるコストを考慮した正確なシミュレーションが必要になります。
弊所では、「法人化のシミュレーション」を無料で行っておりますので、ご希望の方は一度ご相談ください。
下記の記事も参考にどうぞ
まとめ
法人化の検討は、所得税だけでなく相続税とのバランスも考慮する必要があります。
また、家族構成などにより所得税の節税効果には差がありますので、「不動産所得が500万円」以上の不動産オーナーは、法人化を検討しましょう。
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