賃貸物件を購入後にリフォーム。一括で経費にできるか。事例別に解説。

こんにちは。大阪府の寝屋川市・枚方市を中心に不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。

最近は、「築古のボロ戸建投資」や「アパート投資」が不動産投資家のあいだでブームになっています。

特に「築古ボロ戸建投資」は、低リスク・低コストではじめることができるため、会社員の副業として始める人が多い印象です。

かくいう私も「築古戸建て投資」を実践しているひとり。

そんな中、大家さんからよく聞かれる質問のひとつとして。

といったことがあります。

屋上防水や外壁塗装工事などは金額もおおきくなり、経費にできるかどうかで、賃貸経営に与える影響は少なくありません。

今回は、「中古物件を購入後、すぐに修繕を行った場合の取り扱い」について解説します。

減価償却資産の取得価額について

本題のまえに。

固定資産（減価償却資産）の「取得価額」は、何から構成されているのでしょうか。

これは、『法人税法施行令第54条1項』で明確に記載されています。

「購入代価」とは、物件の購入価格や仲介手数料、固定資産税精算金などが該当。

「購入代価」についてはイメージがつきやすいかと。

「中古物件購入後におこなった修繕費の取扱い」が問題となるのは、「事業の用に供するために直接要した費用の額」という部分。

賃貸物件の事業供用日とは

国税庁のタックスアンサーによると。

と説明されています。

抽象的な表現で少しわかりにくいかもしれませんが、「車」を例に考えてみましょう。

車は、購入した時点ではまだ使用することができません。

購入後、車庫証明を取得し、実際に納品された時点から実際に乗ることができます。

つまり、車であれば「納品日」が事業供用日になります。

また、「新築のマンション」の場合。

建物完成後、入居がない状態でも、入居募集を行っていれば、「入居募集開始日」が事業供用日となります。

結論

結論として、「賃貸物件購入後の修繕費の取扱い」は、ケースバイケースになります。

ここでは、以下で「2つの事例」について検討。

空き家を購入後、リフォームして入居募集を開始した場合

この場合には、修繕内容が明らかに原状回復費用であったとしても、修繕費の全額を「建物の取得価額」に計上する必要があります。

前述の「新築マンション」の例と同様です。

空き家の購入時点では、入居者がおらず、事業供用を開始しているとはいえません。

また、一定の修繕を終えたあとでなければ、賃貸募集もできず。。

つまり、このケースのリフォーム代は、空き家を「事業供用するために必要な費用」となりますので、建物の取得価額を構成することになります。

入居者がいるアパートを購入後、外壁塗装等の修繕を行った場合

購入直後におこなった修繕費は、その内容にかかわらず、すべて「建物の取得価額」にすべきという意見が多くをしめています。

ですが、私自身、上記の意見は法律の「拡張解釈」であって、腑に落ちない部分が。。

たとえば、

入居者がいるアパートや戸建てなどをオーナーチェンジで購入した場合。

家賃が発生する日はいつになるかといえば、物件の「引き渡しがあった日」。

であるならば、物件の「引き渡し日」が事業供用日となるはずです。

引き渡しがあった後に外壁塗装等を実施したのであれば、それは「事業供用日後」の修繕となるのではないでしょうか。

さらに、その修繕内容が原状回復等であるならば、修繕費として一括で経費にすることに問題はないように思います。

とはいえ、この記事の執筆時点では、同様のケースで判例等がないこと。

また、税務署員のなかでも意見がわれているところではあるので、実務上の判断は、慎重に行うべきです。

無難にいくのであれば、賃貸物件購入後1年以内におこなった大規模修繕などはすべて「建物の取得価額」に計上すべきでしょう。

納得はいきませんが。。。

通達や判例等の事例が待たれるところではあります。

まとめ

本記事では、賃貸物件購入後におこなったリフォーム費用が「修繕費になるかどうか」ということについて解説してきました。

たとえば、築古ボロ戸建てを購入し、大幅にリフォーム後、入居付けを開始する場合。

修繕費はその内容にかかわらず、一括で経費にすることができません。

また、オーナーチェンジ物件を購入し、すぐに修繕をした場合。

その修繕を行った日が、「事業供用日前」か「事業供用日後」か。

オーナーチェンジ物件については、意見が分かれるところではありますので、個別に経緯や内容を精査する必要があるでしょう。