法人化を考えている大家さん必見！不動産管理会社の「事業形態」について解説①【管理委託方式】

こんにちは。大阪府の寝屋川市で不動産オーナーを支援している税理士の平川（＠asse_t_ax)です。

不動産管理法人の事業形態としては、「管理委託方式」、「一括賃貸方式」、「不動産保有方式」の３方式があります。

今回は、上記の３方式のうち、「管理委託方式」について解説します。

管理委託方式について

「管理委託方式」は個人で所有している不動産の管理業務を、オーナー（親族を含む）が設立した不動産管理会社に委託する方式になります。

個人に課税される所得税は、所得の金額が大きくなるにつれて税率が大きくなる（最大45％）「累進課税制度」が採用されていますが、一方、法人税は所得800万円までは、税率が約25％で、所得800万円を超える部分の金額については約33％になっています。

以下、管理委託方式の詳細を見ていきましょう。

導入が容易にできる

管理委託方式の導入の流れは以下のとおりになります。

ご覧の通り、管理委託方式は導入が容易であることから、採用している会社は多いと思います。

業務内容にはどんなものがあるか

不動産管理会社の「業務内容」は、以下のようなものが考えられます。

管理料の設定が重要

「管理委託方式」は、不動産管理会社への「管理料の妥当性」について、税務署から厳しく追及されます。

近年、税務調査の現場において、について、税務署の追求は厳しくなってきているように感じます。

税務署から否認されないためにも、不動産管理会社へ支払う「管理料の設定」は、非常に重要になります。

管理料の相場は、業務内容にもよりますが、「不動産収入の３～８％」までの範囲であれば、問題ないでしょう。

管理委託契約書の業務区分に注意する

「管理委託契約書の作成」にあたって、インターネットなどからテンプレートを拾ってきて、そのまま利用する人がいますが、「中身をろくに精査せずに利用する」ことはやめましょう。

「同族法人以外の民間の不動産管理会社」に一部の業務を委託しているケースを考えてみてください。

以上のことは、オーナーが個人で家族などに「専従者給与」を支払っている場合にも同じことがいえます。

「不動産賃貸業の税務調査」において、専従者給与の「支払金額の根拠」は、厳しく追及される項目の１つになります。

その際に、給与を支払っている「家族の業務内容」を調査官に説明しなければなりませんが、「管理会社の業務内容と重複」していると、これも否認リスクが高まってしまいます。

委託契約書の作成は、必ず専門家などにチェックしてもらうか、作成自体を依頼するようにしましょう。

節税効果は３方式の中で一番少ない

管理委託方式によりオーナー個人から法人へ移せる収入は、最大でも家賃の８％くらいです。

オーナーの不動産収入が5000万円とすると、不動産管理会社へ支払う管理料は400万円。会社の場合、赤字でも法人府県民税と市民税の「均等割（7万から10万円）」を支払う必要がありますので、節税効果は薄くなります。

法人設立により、節税効果を最大限発揮するには、次回以降解説する「一括賃貸方式」や「不動産所有方式」が有効になるといえます。

まとめ

不動産管理方式は、「導入が容易」ですが、管理会社へ支払う管理料の上限が低いため、節税効果は低くなる特徴があります。

まずは、不動産管理方式で資金を留保しておき、内部留保がたまってきたら不動産所有方式に移行することも１つの方法になります。

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